Недавно составленный набор данных показывает, как последствия пандемии привели к самому тяжелому кризису доступности жилья за более чем десять лет.

Пандемия и последующее возобновление инфляции вызвали самый тяжелый кризис доступности жилья в мире за более чем десять лет. Он охватил некоторые крупнейшие страны с развитой экономикой и вызвал повсеместное возмущение и недовольство экономическими условиями.

Доступность жилья снизилась в США, Соединенном Королевстве, Австралии, Канаде, Германии, Португалии и Швейцарии. Из недавно составленного набора данных следует, что в среднем по странам жилье сегодня менее доступно, чем во время возникновения «пузыря» цен на жилье перед мировым финансовым кризисом 2007–2008 годов.

По результатам опросов общественного мнения, проведенных по всему миру (Romei and Fleming, 2024), жилье занимает первое место в списке насущных проблем домашних хозяйств, опережая здравоохранение и образование. Учитывая ключевую роль жилья в экономической активности, это один из главных вопросов, стоящих перед директивными органами во многих странах. В отличие от других активов, жилье имеет социальную составляющую, и люди часто рассматривают владение домом как право гражданства, хотя спекулятивные мотивы также могут стимулировать инвестиции в жилье и рост цен.

Кризис доступности жилья отражает повышение стоимости заемных средств, с тех пор как центральные банки подняли процентные ставки для противодействия инфляции. В то же время дефицит жилья и стойкий спрос на него в условиях активного формирования домашних хозяйств поддерживали цены на высоком уровне. Сложная ситуация в экономике после пандемии резко высветила давно назревавшие структурные проблемы на мировом рынке жилья.

Измерение доступности

Доступность жилья — исключительно важное, но тонкое понятие, особенно когда речь идет о сравнении стран с очень разными рынками жилья и структурами финансирования. До сих пор наиболее широко используемые показатели были сосредоточены на базовых, основанных на здравом смысле понятиях относительной стоимости жилья, таких как отношение цены к доходу или доля дохода, потраченная на жилье.

Несмотря на свою полезность, эти показатели не в полной мере учитывают динамику ипотечного рынка и характеристики типичного жилья и домашних хозяйств. Мы с коллегами Ниной Биляновской и Чэньсю Фу провели работу, чтобы восполнить этот пробел за счет разработки нового набора межстрановых данных с использованием показателя доступности жилья на основе ипотеки (Biljanovska, Fu, and Igan, 2023).

В центре внимания этого подхода находится способность домашних хозяйств регулярно осуществлять ипотечные выплаты по типичному объекту недвижимости, занимаемому семьей обычного размера, не ущемляя при этом других основных потребностей. В частности, в нашем индексе доступности жилья рассчитывается отношение фактического дохода домашнего хозяйства к величине дохода, требуемой для получения типичной ипотеки. Это дает более дифференцированное представление о доступности жилья и дополняет другие показатели. Значение индекса доступности жилья выше 100 означает более доступное жилье, а более низкие значения свидетельствуют о его меньшей доступности.

Кризис после пандемии

Мы рассчитали этот индекс по 40 странам за последние 50 лет. Бросается в глаза внезапное снижение доступности жилья примерно за последние два года. В США, стране с крупнейшей экономикой мира, доступность жилья упала с показателя около 150 в 2021 году до середины интервала от 80 до 90 к 2024 году. В Соединенном Королевстве значения индекса доступности жилья снизились со 105 в 2021 году до немногим более 70 в 2024 году.

Аналогичное ухудшение ситуации произошло в Австрии, Канаде, Венгрии, Польше, Португалии, Турции и странах Балтии. Это неожиданный поворот тенденции общего повышения доступности жилья в последние несколько десятилетий. Как и с возобновлением инфляции, резкое изменение направления в динамике оказало огромное психологическое воздействие на многие домашние хозяйства.

Как это произошло? Во время экономического спада в связи с COVID-19 во многих странах произошел всплеск цен на жилье (Ahir et al., 2022). В этом было отличие от предыдущих периодов снижения экономической активности, в которых обычно отмечалось снижение цен на рынках жилья (Igan, Kohlscheen, and Rungcharoenkitkul, 2022). Причина заключалась в определенном сочетании факторов на стороне спроса и предложения, включая ограничения на строительство в связи с карантинными мерами. Неожиданно быстрый рост цен на жилье вызвал опасения по поводу надвигающейся коррекции.

Когда центральные банки по всему миру начали повышать процентные ставки для борьбы с инфляцией, многие наблюдатели ожидали, что такая коррекция наконец-то произойдет. Цены на жилье немного снизились, но гораздо меньше, чем ожидалось, даже несмотря на резкий рост ставок по ипотечным кредитам. Чтобы понять происходящее, полезно взглянуть на динамику доступности жилья с течением времени и ее движущие силы.

Доступность с течением времени

За последние полвека доступность жилья то повышалась, то понижалась. С 1970-х до середины 1990-х годов рассчитанный нами медианный индекс доступности был ниже 100, что свидетельствует о меньшей доступности жилья (см. рис. 1). В конце 1990-х годов доступность повысилась, постоянно превышая отметку 100, а в следующем десятилетии снизилась. После мирового финансового кризиса жилье снова стало более доступным и неизменно оставалось таким вплоть до проявления последствий пандемии.

Движущими силами этих тенденций в доступности жилья являются изменяющиеся с течением времени компоненты нашего индекса: номинальные ставки по ипотекам, доходы домашних хозяйств и цены на жилье (рис. 2). В середине 1970-х и начале 1980-х годов доступность жилья снизилась из-за роста цен на него и повышения ставок по кредитам. Доходы домашних хозяйств не поспевали за этим ростом.

Во время мирового финансового кризиса цены на жилье упали, а затем медленно восстановились, по мере того как центральные банки проводили политику долговременного поддержания процентных ставок на низком уровне, чтобы стимулировать ослабленную экономику. Снижение стоимости заемных средств и цен на жилье повысило доступность жилья в этот период.

Но затем пандемия вызвала поворот этой тенденции: сначала резко выросли цены на жилье, а затем повысились ставки по ипотечным кредитам.

Однако этот общий анализ имеет ряд ограничений. Индекс ориентирован на доступность жилья с точки зрения потенциального владельца, который собирается финансировать покупку с помощью ипотеки, поэтому процентные ставки играют важную роль. Этот показатель не отражает доступность жилья в других случаях, таких как прямое приобретение в собственность без ипотеки или аренда. Фокус внимания на среднем домашнем хозяйстве также упускает из виду существенные различия между группами по распределению доходов и между поколениями.

Он также скрывает различия между конкретными странами. Например, в странах с формирующимся рынком доступность жилья, как правило, ниже и более изменчива, что отчасти отражает боле низкий уровень развития ипотечных рынков. Кроме того, от снижения стоимости заемных средств домашние хозяйства выигрывают в основном в странах, где цены на жилье не завышены. В ряде стран, отличающихся высоким ростом цен, низких процентных ставок оказалось недостаточно, чтобы компенсировать последствия высоких цен на недвижимость для доступности жилья. Например, в Бельгии доступность жилья повысилась, поскольку более низкие ставки уравновешивали умеренный рост цен на жилье. Однако в Канаде доступность уменьшилась вследствие сильного роста цен на жилье.

Что ждет нас в будущем?

Индекс доступности жилья не в полной мере учитывает устойчивость домовладения в условиях шоков процентных ставок и доходов. Владелец жилья, который мог бы обслуживать ипотеку при низких ставках, может лишиться такой способности, если ставка поднимется на более высокий уровень. Этот момент крайне важен, особенно сейчас: в течение примерно двух десятилетий до пандемии медианное значение индекса улучшалось в основном благодаря низким процентным ставкам. Но это отражало только текущую доступность ипотечных кредитов. При повышении процентных ставок это улучшение резко обернулось ухудшением.

Может ли доступность жилья восстановиться иначе, чем за счет резкого падения цен на него? Возможно. Этому могло бы способствовать снижение процентных ставок по ипотечным кредитам, хотя это вряд ли приведет к значительному улучшению ситуации. В частности, мы выяснили, что за полувековой период, охватываемый нашим исследованием, на изменения в процентных ставках по ипотечным кредитам приходилось чуть более четверти изменений в доступности жилья. С другой стороны, в большинстве прогнозов предсказываются более высокие долгосрочные процентные ставки, чем до пандемии. Более того, по мере снижения ставок на рынок жилья может выйти большее количество домашних хозяйств, что увеличит спрос и подтолкнет рост цен (Banerjee et al., 2024).

Что с этим делать? Директивные органы, ответственные за макроэкономическую политику, могут увеличить шансы благоприятного сценария, продолжая направлять экономику своих стран к мягкой посадке.

Но государственным органам также необходимо решать структурные проблемы, связанные с доступностью жилья. Первым шагом могло бы стать устранение нормативных барьеров для повышения эластичности предложения. Строительство и восстановление жилья регулируется множеством правил, таких как строительные кодексы, ограничения на использование земли и административные требования. Во многих случаях эти правила существуют не просто так — они нацелены на смягчение негативных внешних эффектов и поддержание определенных стандартов качества жизни. Но они также могут стать слишком обременительными. Например, строительные кодексы могут просто обогащать производителей материалов, выходя за рамки разумных норм, отвечающих соображениям здоровья и безопасности.

Структурные проблемы могут также быть следствием отсутствия конкуренции в сфере ресурсов, строительства или продаж. Директивным органам может быть необходимо разбить олигополии.

В некоторых случаях могут оказаться полезными более целенаправленные меры политики. Например, правительства могут рассмотреть вопрос об оказании адресной поддержки домашним хозяйствам с низким уровнем дохода или тем, кто живет в неформальном жилье. Определенную роль могут сыграть и стимулы, побуждающие застройщиков к созданию доступного жилья, например, в виде дополнительных прав на застройку.

Безусловно, сбои на рынках жилья, вызванные пандемией и ее последствиями и характеризующиеся повышенной неопределенностью и неустойчивой политической динамикой, должны послужить предупреждением о том, что правительства не могут игнорировать мировой кризис доступности жилья. Ускоряющееся изменение климата, сопровождающееся повышением уровня моря, широкомасштабными лесными пожарами и экстремальными погодными явлениями, угрожает и без того недостаточному глобальному предложению жилья. А растущая миграция еще больше увеличивает нагрузку на жилье и его доступность. Директивным органам следует принять этот вызов ― снова добиться доступности жилья, на этот раз на устойчивой основе с помощью комплексного плана.

Мнения, выраженные в статьях и других материалах, принадлежат авторам и не обязательно отражают политику МВФ.