La pandemia y el posterior retorno de la inflación desencadenaron la peor crisis de asequibilidad de la vivienda en más de una década. Esa crisis se propagó por algunas de las economías avanzadas más grandes y contribuyó a un sentimiento de enojo y resentimiento generalizados en relación con las condiciones económicas.

La asequibilidad se redujo en Estados Unidos, Reino Unido, Australia, Canadá, Alemania, Portugal y Suiza. En el promedio de los países, la vivienda es menos asequible hoy que durante la burbuja de los precios inmobiliarios que precedió a la crisis financiera mundial de 2007–2008, según un conjunto de datos de reciente creación.

Esto sitúa a la vivienda a la cabeza de las preocupaciones más acuciantes de los hogares, por encima de la salud y la educación, según las encuestas de opinión pública en todo el mundo (Romei y Fleming, 2024). Es un problema de primer orden para las autoridades de muchos países, dada la función clave que la vivienda desempeña en la actividad económica. A diferencia de otros activos, la vivienda tiene un componente social y los ciudadanos a menudo consideran que ser propietarios de su vivienda es un derecho, aunque motivos especulativos también pueden acelerar la inversión inmobiliaria y hacer subir los precios.

La crisis de la asequibilidad se debe al aumento de los costos de endeudamiento que se ha producido desde que los bancos centrales subieron las tasas de interés para frenar la inflación. Al mismo tiempo, la escasez de vivienda y la elevada demanda propiciada por una marcada conformación de nuevos hogares mantuvieron los precios en niveles altos. La compleja coyuntura económica tras la pandemia sacó a la luz problemas estructurales que llevaban mucho tiempo gestándose en el mercado mundial de la vivienda.

Medir la asequibilidad

La asequibilidad de la vivienda es un concepto crucial pero sutil, especialmente en lo que se refiere a las comparaciones entre países con mercados de la vivienda y estructuras de financiamiento muy distintos. Hasta ahora, los indicadores más utilizados, como la relación precio/ingreso o la proporción del ingreso destinada a la vivienda, se centraban razonablemente en el concepto del costo relativo de la vivienda. 

Aunque son útiles, estos indicadores no terminan de abarcar la dinámica del mercado hipotecario ni las características típicas de las unidades residenciales y domésticas. Junto con mis colegas de investigación, Nina Biljanovska y Chenxu Fu, intentamos cubrir estas deficiencias mediante un nuevo conjunto de datos de varios países, utilizando un indicador de asequibilidad de la vivienda basado en hipotecas (Biljanovska, Fu e Igan, 2023).

Este enfoque se centra en la capacidad de un hogar para efectuar pagos periódicos de la hipoteca sobre un inmueble típico ocupado por una familia promedio sin escatimar en otras necesidades esenciales. Concretamente, nuestro índice de asequibilidad de la vivienda calcula la relación entre el ingreso efectivo de un hogar y el nivel de ingreso necesario para cumplir los requisitos de concesión de una hipoteca típica. Esto ofrece una perspectiva más matizada de la asequibilidad y complementa otros indicadores. Más de 100 puntos en el índice de asequibilidad de la vivienda indican una mayor asequibilidad, y los valores por debajo, menos asequibilidad.

Crisis pospandemia

Calculamos el índice para 40 países a lo largo de los últimos 50 años. Lo que llama la atención es el súbito deterioro de la asequibilidad en los últimos dos años. En Estados Unidos, la economía más grande del mundo, la asequibilidad de la vivienda se desplomó de aproximadamente 150 puntos en 2021 hasta en torno a 85 puntos en 2024. En el Reino Unido, el índice de asequibilidad registró un descenso desde 105 puntos en 2021 hasta poco más de 70 en 2024.

Se observaron caídas similares en Austria, Canadá, Hungría, Polonia, Portugal, Türkiye y los países bálticos. Esto supone una reversión repentina de la mejora general de la asequibilidad que venía registrándose en las últimas décadas. Como la reaparición de la inflación, este drástico cambio de tendencia tuvo un enorme impacto psicológico en muchos hogares.

¿Cómo ocurrió esto? Durante la recesión causada por la pandemia de COVID-19, los precios de la vivienda se dispararon en muchos países (Ahir et al., 2022), lo que constituyó una ruptura con crisis económicas anteriores, en las que los mercados de la vivienda normalmente se debilitaban (Igan, Kohlscheen y Rungcharoenkitkul, 2022). Esto se debió a una combinación de factores de oferta y demanda, incluidas las restricciones a la construcción relacionadas con el confinamiento. El rápido e inesperado encarecimiento de la vivienda hizo temer una corrección inminente de los precios.

Cuando los bancos centrales de todo el mundo empezaron a subir las tasas de interés para luchar contra la inflación, muchos observadores esperaban que por fin se produjera esa corrección. En efecto, los precios de la vivienda se enfriaron ligeramente, pero mucho menos de lo previsto, incluso cuando las tasas hipotecarias aumentaron. Analizar la evolución de la asequibilidad de la vivienda a lo largo del tiempo y sus factores determinantes ayuda a entender lo que está ocurriendo.

La asequibilidad a lo largo del tiempo

La asequibilidad de la vivienda ha fluctuado a lo largo del último medio siglo. De la década de 1970 a mediados de la década de 1990, el índice mediano de asequibilidad que calculamos estuvo por debajo de 100, lo que denota menos asequibilidad (gráfico 1). A finales de la década de 1990, la asequibilidad mejoró y el índice superó los 100 puntos de manera sistemática, antes de retroceder en la década siguiente. Tras la crisis financiera mundial, la vivienda volvió a ser más asequible y los precios se mantuvieron estables hasta que terminó la pandemia.

Los factores determinantes de estas tendencias de la asequibilidad son los componentes variables en el tiempo de nuestro índice: las tasas hipotecarias nominales, el ingreso de los hogares y los precios de la vivienda (gráfico 2). A mediados de la década de 1970 y principios de la década de 1980, la asequibilidad se redujo como consecuencia del aumento de los precios de la vivienda y de las tasas de interés de los préstamos. El ingreso de los hogares no creció al mismo ritmo.

Durante la crisis financiera mundial, los precios de la vivienda cayeron; después, se recuperaron lentamente a medida que los bancos centrales aplicaron una política de tasas de interés bajas durante un período prolongado para estimular la maltrecha economía. La caída de los costos de endeudamiento y de los precios de la vivienda mejoró la asequibilidad durante este período.

Pero luego la pandemia revirtió la tendencia, primero con una fuerte escalada de los precios de la vivienda y después con una subida de las tasas hipotecarias.

No obstante, este análisis general presenta algunas limitaciones. El índice se centra en la asequibilidad desde el punto de vista de un futuro propietario de vivienda que desea financiar la compra con una hipoteca, por lo que las tasas de interés desempeñan una función importante. El indicador no capta la asequibilidad en otras dimensiones, como la propiedad sin hipoteca o el alquiler. Además, al centrarse en el hogar medio se pasan por alto diferencias cruciales en la distribución del ingreso y entre generaciones.

Tampoco se tienen en cuenta las variaciones específicas de los países. Por ejemplo, la asequibilidad suele ser peor y más volátil en los mercados emergentes, en parte debido al menor desarrollo de sus mercados de hipotecas. Asimismo, los costos de endeudamiento más bajos benefician principalmente a los hogares de países en los que los precios de la vivienda no están inflados. En varios países con un fuerte crecimiento de los precios, las tasas de interés bajas fueron insuficientes para compensar el impacto de los elevados precios inmobiliarios en la asequibilidad. Por ejemplo, en Bélgica, la asequibilidad mejoró, ya que la bajada de las tasas equilibró los moderados ascensos de los precios de la vivienda. En Canadá, en cambio, la asequibilidad disminuyó debido al fuerte aumento de esos precios.

¿Qué depara el futuro?

El índice de asequibilidad no aborda plenamente la sostenibilidad de la propiedad de la vivienda cuando se producen shocks de tasas de interés y de ingresos. Un propietario que sería capaz de hacer frente a los pagos de su hipoteca cuando las tasas son bajas quizá no podría hacerlo si la tasa aumentara. Esta cuestión es crucial, sobre todo ahora: el índice mediano mejoró en las dos décadas anteriores a la pandemia debido más que nada a las reducidas tasas de interés. Pero esto reflejó la asequibilidad de las hipotecas solo en ese momento. Las subidas del índice desaparecieron súbitamente cuando aumentaron las tasas de interés.

¿Es posible restablecer la asequibilidad sin que se produzca una acusada caída de los precios de la vivienda? Puede que sí. Una disminución de las tasas de interés hipotecarias podría servir, aunque es difícil que mejore mucho la situación. Por una parte, constatamos que durante las cinco décadas que abarca nuestro estudio las variaciones en las tasas de interés hipotecarias causaron poco más de una cuarta parte de las fluctuaciones de la asequibilidad. Por otra, la mayoría de los pronósticos prevén tasas de interés a largo plazo más altas que las registradas antes de la pandemia. Además, a medida que las tasas se reducen, más hogares pueden ingresar al mercado de la vivienda, lo cual incrementa la demanda y eleva los precios (Banerjee et al., 2024).

¿Qué se puede hacer? Las autoridades macroeconómicas pueden incrementar las probabilidades de un escenario favorable si continúan guiando a sus economías hacia un aterrizaje suave.

Pero las autoridades también tienen que abordar los problemas estructurales en torno a la asequibilidad de la vivienda. Eliminar los obstáculos regulatorios para mejorar la elasticidad de la oferta podría ser un primer paso. Una serie de normas, como los códigos de construcción, las restricciones de uso del suelo y los requisitos administrativos, sirven para controlar la edificación y remodelación de viviendas. En muchos casos, las normas existen por razones de peso, como mitigar las externalidades negativas y mantener ciertas normas de calidad de vida, aunque también pueden llegar a ser excesivamente engorrosas. Por ejemplo, los códigos de construcción podrían servir solo para enriquecer a los fabricantes de materiales, al imponer requisitos de cumplimiento de normas de seguridad y salud que no resultan del todo razonables.

Los problemas estructurales también pueden reflejar la falta de competencia en los recursos, la construcción o la venta. Las autoridades deberían desmantelar los oligopolios.

En algunos casos, podría ser útil realizar intervenciones de política más quirúrgicas. Por ejemplo, los gobiernos podrían plantearse proporcionar ayudas focalizadas a los hogares de ingreso bajo o a las personas que viven en asentamientos informales. También podrían servir los incentivos a las empresas de desarrollo inmobiliario para que construyan unidades habitacionales asequibles, por ejemplo ofreciéndoles derechos de desarrollo adicionales.

Sin duda, las perturbaciones en los mercados de la vivienda luego de que la pandemia y sus secuelas causaran una elevada incertidumbre y una dinámica política frágil deberían servir de advertencia para que los gobiernos no hagan caso omiso de la crisis mundial de asequibilidad de la vivienda. La aceleración del cambio climático —el aumento del nivel del mar, la propagación de los incendios forestales y los fenómenos meteorológicos extremos— pone en peligro una oferta mundial de vivienda de por sí insuficiente. Además, el gran aumento de los flujos migratorios ejerce aún más presión sobre el alojamiento y su asequibilidad. Las autoridades deben estar a la altura del desafío que supone lograr que la vivienda vuelva a ser asequible, esta vez de manera sostenible y por medio de un plan integral.