将宏观经济学与房地产经济学更好地联系起来，可带来很大的助益

宏观经济学，顾名思义，关注的是经济大局，它忽略了企业或部门层面较小的微观形势。2007年，加州大学洛杉矶分校经济学教授爱德华·利默（Edward Leamer）提出观点认为，宏观经济学的这种忽略可能导致高昂的成本，在不关注房地产行业的前提下试图理解经济周期是毫无意义的。正如他在那篇现在非常著名的论文——“住房反映经济周期”中所写，住房市场是理解经济为何会经历繁荣与萧条的核心。他在文中指出，自二战以来，美国遭遇所有经济衰退之前，房地产部门几乎都会出现种种问题。换句话说，宏观经济学最好能够建立与住房经济学之间的“通途”，而不是筑起“藩篱”将其隔绝开来。

毕竟，住房对宏观经济的影响无处不在。城市是全球生产率最高的地方之一，处处充满了创造力和创新思想，是推动经济增长的引擎。然而，许多城市的住房成本对于相对高薪的专业人士来说都高不可攀，更不用说那些保障城市安全、清洁和平稳运行的低薪基层劳动力了。这些劳动者中，许多人（警察、教师、护士、送货司机等）都必须前往工作场所上班，他们无法利用向远程工作的转变，找到更实惠的地方居住和养家。

过去十年里，经济合作与发展组织（经合组织）的富裕成员国的房价实际上涨了近40%，其中，美国的房价上涨了约50%。近年来，由于人口增长和收入增加，住房需求变得极为强劲。与此同时，住房的供给却未能跟上步伐，部分原因是土地使用法规（例如禁止独户住宅社区出现多户住宅）限制了特定地块上可建设的住房套数。这种供需失衡会造成各种影响，包括可能加剧代际不平等：在18岁至29岁的人群中，有60%表示在一定程度上担忧或极为担忧能否获得适足居所。住房的可负担性也是企业日益关注的一大问题。各企业表示，其不得不为此支付更高的薪资，并为更高的劳动力成本制定预算。

存在这一问题的不仅仅是富裕国家。对于最贫困人群而言，可负担的住房尤为稀缺。例如，根据经合组织的数据显示，哥伦比亚收入最低的五分之一人口中，有82%的租房者向私人房东支付的住房费用超过自己收入的40%。

房价高企，再加上昂贵的房租，导致人们背负巨大债务。家庭借贷可在短期内促进经济增长，但长期来看会带来严重的后果。IMF的数据显示，消费者为了偿债而削减开支，导致经济放缓、失业率上升。例如，中国房地产市场的低迷对消费产生了巨大影响。从更深层次来看，房价暴跌等突发性经济冲击，可能引发信贷违约的螺旋式上升，动摇整个金融体系。

如果当年我们能在宏观经济学与房地产经济学之间打造一条通途，我们就能够更好地预见到2008年至2009年全球金融危机期间的形势。如本期封面文章所示，我们也许还能更好地理解近年的政策难题。

今年，宏观经济学家们面对两大核心挑战。首先要了解2021年至2022年通胀激增的根源和其可能的持续时间。其次是思考如何实现经济“软着陆”，即通过放缓经济来抑制通胀，避免经济陷入衰退。如果宏观经济学家们对房地产市场形势有更深入的了解，就能更好地解决这两大核心政策问题。

美国的通胀率居高不下，反映出供需因素较为复杂且在不断变化。但是，住房却发挥了出人意料的作用，促使著名的宏观经济学家们争相了解房价和房租如何在生活成本指标中细致体现。事实上，住房借贷成本上升，导致消费者对经济产生难以捉摸的悲观情绪，令那些决心解释住房价格为何与消费者价格指数脱节的经济学家们感到无比绝望。

各国央行面对的挑战则是，思考其为抑制通胀而采取的加息措施将如何影响住房部门和整体经济。而这并非易事。利率对住房市场的传导渠道错综复杂，且会随时间变化，需利用深度知识对房地产市场进行研究。而这种深度的知识在宏观经济学教科书中十分罕见。利默就曾在近二十年前指出过这一点。当时，他感叹自己没看到有哪一本教科书将房地产“置于其理应所在的核心重要位置”。

利率对住房产生影响的一大渠道是定息按揭贷款的普及率，从南非的接近零到墨西哥和美国的95%以上不等。影响货币政策效力的因素还包括房主的负债程度、住房供应的限制程度以及房价升值幅度和可能被高估的程度，而这些因素都很难衡量。

影响货币政策效力的因素非常复杂，远不止于此，并且这些渠道的强度会随时间变化。例如，近年来，大量国家的定息按揭贷款份额均有所增长。再融资的可得性也因不同经济体和不同时间而异。要调整货币政策，就必须深入了解国家住房和住房市场的具体情况。

衣、食、住都是人类的基本需求。事实上，1948年《世界人权宣言》和其他此类国际条约都承认适足住房权。消除饥饿在联合国可持续发展目标中非常突出（可持续发展目标2就是消除饥饿）。粮食价格飙升时，世界粮食计划署等联合国机构会迅速采取行动，甚至IMF也会推出新的贷款计划，帮助人们和各国应对粮食价格冲击造成的影响。住房则惨遭忽视。在可持续发展目标中，住房问题几乎只字未提。然而，住房可负担性是一个普遍存在的问题，影响着全球许多（如果不是大多数）主要经济体。因此，住房问题在一些国家选举和地方选举中成为主要争议点，也就不足为奇了。

文章和其他材料中所表达的观点均为作者个人观点，不一定反映IMF的政策。