随着飙升的房价成为了一个政治问题，一些国家正转向提防外国买家

肯辛顿路9号是一组建于1890年的维多利亚式四居室联排别墅。对于房地产公司Kay & Burton的总经理罗斯·萨瓦斯（Ross Savas）常接待的外国买家而言，这些别墅在很多方面都满足了他们的需要。该房产位于澳大利亚墨尔本最理想的一处林荫大道上。它外观宏伟，拥有庄严的温室花园，且与顶级学校毗邻——所有这些造就了它800万澳元（合540万美元）的标价。

Kay & Burton自1938年起就已在墨尔本销售高端住宅了，国际买家一直是该公司的主要客户群。根据萨瓦斯的说法，滨水住宅、私人庄园、新建地产和拎包入住的房屋最受欢迎。

“澳大利亚东海岸的城市尤其被视为世外桃源——其提供了高品质的生活，且能享受世界级的餐厅、商场、医院和学校。”他说，“在很多方面，澳大利亚被这些国际买家视为一片‘应许之地’。”

但肯辛顿路9号的房产同样吸引着澳大利亚人，即便其标价已超出了普通购房者的承受范围。考虑到公众认为富有的外国买家将本地人挤出了市场，澳大利亚政府今年将外国人购买现房的费用提高了两倍，并对将房屋闲置不住的买家加倍征税。

这种情况并不限于澳大利亚。由于担忧本地买家被高房价排挤，许多国家对外国人拥有住宅的态度正在发生转变。新西兰在2018年通过法律，禁止外国人购买某些住宅地产。在加拿大，原定于2025年1月1日到期的两年期外国人购房禁令被延长至2027年。

根据全球房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）发布的2024年《财富报告》，2024年全球70个国家举行选举，因此，寻求在海外购置房产的富人面临的全球环境出现了多重变化，包括对外国买家和度假租赁的限制、规划法规以及房产税等。

“随着公共债务的上升和发达经济体住房可负担性的下降，政策制定者将对财富和房产进行更严格的审查，这给超高净值群体增加了一个新的战略考量维度。”该公司的国际与国家研究负责人凯特·埃弗雷特-艾伦（Kate Everett-Allen）在报告中写道。

“黄金承诺”

长期以来，世界各国一直都在利用富人购买海外房产的欲望——他们这么做的目的是为家人提供更好的教育和生活，保护其财富免受国内高税率的侵蚀，有时甚至是为了隐藏非法所得以逃避当局追查。

所谓的“黄金签证项目”——通过一定金额的投资（通常是房产投资）换取居留权或公民身份——曾经是圣基茨和尼维斯等小型岛屿国家的专属；但如今，由于国际买家会带来资金流入，这类项目已成为越来越多国家提供的标准选择。

例如，希腊在2013年启动了“黄金签证”项目，当时，该国正努力从威胁其欧元区成员身份的债务危机中复苏。葡萄牙针对“非常规性居民”也做了类似的安排，提供了较低税率的优惠。

然而，欧盟国家（如希腊和葡萄牙）的此类项目也引起了各国当局的担忧，认为公民身份和居留权会被犯罪分子获取，并助长洗钱行为——这种担忧在全球其他提供房产投资激励措施的国家中也有所反映。

今年4月，西班牙宣布将逐步取消其项目；而欧盟委员会认为入籍投资计划违反欧盟法律，已将马耳他告上欧盟法院，对其项目提出了质疑。

不过，尽管一些国家正在缩减吸引外国买家的激励措施——如新加坡将外国人支付的印花税提高了一倍，达到60%，以此缓解住房压力，但其他国家仍在试图招揽生意。迪拜正向房地产投资者、企业家或特殊技能人士（如医生或软件工程师）提供阿联酋的无税居留权。

“父母银行”

在离肯辛顿路稍远的10号公寓楼中，另一群潜在买家在近期为争夺人行道便利开展了激烈竞争。一名拍卖师试图将一间两居室公寓的售价再提高几千澳元。

“家就在这里。”他用卷起来的宣传册拍着手掌，指向最新的一位竞标者，并列举着南亚拉这座墨尔本富裕内城区的咖啡馆、公共交通和其他优势。竞拍结束时，人群礼貌地鼓掌。一位中年男子以85.5万澳元的价格为他的女儿购得了这套公寓，比最高报价高出了7万澳元左右。

当然，住房问题不能全归咎于富有的外国购房者。自20世纪80年代以来，一代澳大利亚人借助房产升值的浪潮，通过房屋资产积累了财富，跻身全球最富有群体之列。

根据仲量联行（Jones Lang LaSalle）2024年第二季度的公寓报告，在悉尼中央商务区附近的高端郊区，对豪华精品项目的需求十分强劲，这主要是受到了那些“缩小居住面积人士”的推动：他们利用了可观的资产净值，且有意愿支付更高的价格。

一些人正在为他们的子女提供帮助。当一些年轻的澳大利亚人无力支付购房首付时，他们便会求助于“父母银行”。他们借助父母的借款能力来购买房产——如肯辛顿路10号的情况，或是向其寻求帮助，支付购房所需的首付款。根据澳新银行（ANZ）的研究，他们可能需要十多年才能积攒起首付。

ANZ数据显示，在整个澳大利亚，首次购房者进入住房市场的难度正变得越来越大。偿还一笔全新的25年期按揭贷款的收入比例已经达到了50.3%，创下历史新高；平均而言，人们需要10.6年时间才能攒够购房的首付款。

澳大利亚人认为，拥有住房是实现财富积累的关键所在。对退休所需资金的假设，也基于拥有房产这个前提。

然而，公众的讨论正变得愈发紧张：不断上涨的住房成本使更年轻（或更脆弱）的澳大利亚人不仅在购房上陷入挣扎，甚至在租房上也面临困难。

《大分裂：澳大利亚的住房危机及其解决之道》的作者艾伦·科勒（Alan Kohler）表示：“外国人购买房产并不是问题的重点。空置的房产中，所有权归外国人的并不多。一个共同的主题可能是[大量的]移民与较少的新建房屋数量。”

根据澳大利亚人口中心最新数据，截至2024年3月31日，澳大利亚人口已经达到了2710万。尽管年度人口增速已从2023年7月至9月2.6%的峰值下降，但在截至2024年3月31日的一年中，净海外移民（即人口移入和移出造成的净人口变化）达到了51万人，仅1月至3月就有13.4万人，这导致住房需求强劲增长。

ANZ估计，在新抵达澳大利亚的人口中，超过80%为租客。8月，政府对国际学生的人数设定了上限，这在一定程度上被视为减轻租赁市场压力的一次尝试。

IMF在一份关于澳大利亚的最新声明中表示，该国需要采取综合性的措施来应对住房供给严重短缺的问题，包括增加建筑工人、放宽分区和规划限制、重新评估房产税（包括投资者的税收优惠）等。

同时，Kay & Burton的国际销售主管杰米·米（Jamie Mi）预计，尽管人们的态度有所变化，但汇率效应和澳大利亚房产的长期价值将使豪华住宅市场的需求保持强劲。

“我没有看到外国买家的信心出现显著下降。”她说，“高端买家对额外费用或税收的担心较少，他们的关注点仍然是获得高价值资产。”

莱坊的数据显示，澳大利亚仍是寻求海外置业的中国富人的首选地。

不过归根结底，澳大利亚的住房困境并非其独有。“这是一场全球性的住房可负担性危机。”科勒表示，“但正如托尔斯泰所说的不幸家庭那样，每个国家都各有各的不幸，也各有原因。”

文章和其他材料中所表达的观点均为作者个人观点，不一定反映IMF的政策。