В бразильском мегаполисе объединили федеральные и муниципальные программы в целях реконструкции зданий в центре города.

В Сан-Паулу ― крупнейшем городе Южного полушария с населением около 11,5 миллиона человек ― недостает 400 000 жилищных единиц. Это больше, чем весь жилищный фонд в Вашингтоне или в Сан-Франциско.

Город и вся Бразилия предпринимают очередную попытку решить проблему, которая глубоко переплелась с местной и национальной политикой. На этот раз в Сан-Паулу используют уроки, извлечённые более десяти лет назад, когда федеральное правительство запустило масштабную программу по строительству жилья для малоимущих, в рамках которой удалось построить более восьми миллионов жилищных единиц, но при этом столкнулось с жалобами на то, что это лишь усугубило неравенство и стимулировало беспорядочное разрастание городов.

За последние шесть десятилетий Сан-Паулу стал символом стремительной урбанизации Бразилии. С 1960 года доля проживающих в городах выросла с 45 до 87 процентов населения страны. По данным статистического ведомства страны, Бразильского географического и статистического института (IBGE), за последнее десятилетие в разрастающемся 20-миллионном мегаполисе Сан-Паулу появилось около 2 миллионов новых жителей.

Город является крупнейшим экономическим центром Бразилии. В процессе своего хаотичного роста Сан-Паулу становился конечным пунктом для огромных потоков иммиграции. Мигранты прибывали из Европы, Азии и Ближнего Востока. Они также переселялись из других регионов страны. С начала 1900-х годов волны retirantes (переселенцы) ― так когда-то называли мигрантов из бедного и засушливого северо-восточного региона страны ― устремляются в Сан-Паулу в поисках заработка и лучшей жизни.

В 1952 году среди них оказался и семилетний Луис Инасиу Лула да Силва. В прошлом году он был избран президентом Бразилии на третий срок. Ранее Лула занимал этот пост с 2003 по 2011 год. Текущая администрация продолжает начатую Лулой в 2009 году жилищную политику, получившую название Minha Casa, Minha Vida―MCMV («Мой дом, моя жизнь»).

Предшественник Лулы, бывший президент Жаир Болсонару, будучи главой государства, резко сократил программу. Но после своего переизбрания в 2022 году Лула возродил MCMV с расширенной программа субсидий, более низкими процентными ставками, и более высокой максимальной стоимостью жилья. За один год в рамках программы было продано свыше миллиона жилищных единиц, или половина целевого количества на период до конца 2026 года.

Становление программы

С самого начала осуществления программы семьи, находящиеся в категории низкого уровня доходов согласно установленной в рамках программы пороговой величины (доход не более 516 долларов в месяц), имеют право на бесплатное жилье, которое можно получить, участвуя в разыгрываемых на местах лотереях. Однако в первые годы существования программы большинство новых жилищных проектов располагались далеко от центров городов. Критики утверждают, что программа усугубила проблему неравенства, вынуждая бедноту перебираться в районы с ограниченным объемом государственных услуг, далеко от места работы, куда приходится долго добираться на часто перегруженном общественном транспорте.

Это побудило более половины победителей лотерей в итоге отказаться от участия в программе, согласно исследованию, проведенному среди получателей жилья в Рио-де-Жанейро, втором по величине городе Бразилии.

«Они отказывались от бесплатного жилья, поскольку усматривали негативные стороны в том, чтобы переезжать далеко от работы и покидать привычный круг общения», –говорит экономист Карлуш Альберто Бельхиор, один из авторов исследования.

Исследователи обнаружили, что программа не привела к сокращению бедности. В зависимости от местонахождения нового жилья, после переезда его получатели с меньшей вероятностью сохраняли официальную занятость. Жители регионов, где отсутствовали рабочие места и инфраструктура, меньше месяцев в году оставались официально трудоустроенными и чаще меняли место работы.

Возвращение в центр города

Обновленная программа администрации Лулы, запущенная в 2023 году, включает в себя дополнительные стимулы для улучшения доступа к рабочим местам и услугам. Она отталкивается от «генерального плана» городского развития Сан-Паулу, утвержденного в 2014 году, когда мэром города был нынешний министр финансов Фернанду Хаддад.

План направлен на увеличение плотности населения вдоль городских транспортных коридоров, и в его рамках застройщики получают возможность возводить более высокие здания в обмен на увеличение количества меньших по размеру и более дешевых квартир. План позволил удвоить число приоритетных районов, в том числе угасающий центр города, для строительства жилья для малоимущих, при этом крупная часть жилищного бюджета направлена на приобретение земли под жилищные проекты для малоимущих.

Некогда бывший культурным очагом, центр города переживает упадок с конца 1960-х годов, когда банковский сектор переместился сначала на по-прежнему знаменитую Авениду Паулиста, а затем дальше от центра на Авениду Фариа Лима, где он находится в настоящее время. В результате сегодня в центре города пустует приблизительно 20 процентов зданий.

Возрождение центра города и предоставление социального жилья стали одним из главных вопросов предвыборной кампании в ходе муниципальных выборов в этом году. В июне, в начале своей успешной кампании по переизбранию, мэр Рикарду Нунеш объявил об экспроприации пяти зданий для переоборудования их в жилье для малоимущих посредством создания государственно-частных партнерств.

Критериям экспроприации удовлетворяют еще 164 объекта недвижимости. Нунеш, при поддержке губернатора штата Сан-Паулу Тарсисиу де Фрейташа и Болсонару, заявил, что планирует тесно сотрудничать с правительством штата, у которого есть амбициозный план по переводу правительственных учреждений из дорогого района Морумби в городской центр. Жилье является важным компонентом программы, и часть 268 000 жилищных единиц для малоимущих, которые Фрейташ обещал построить к концу срока пребывания на посту мэра, находится в центре города.

По результатам прошедших в октябре выборов Нунеш победил Гильерме Булуша, который добился известности на национальном уровне, выступая за строительство жилья для малоимущих, в том числе организовывая занятие заброшенных зданий в рамках «Движения бездомных рабочих» (MTST). Его жилищный план предусматривал предоставление субсидий компаниям, чьи проекты в рамках программы MCMV расположены недалеко от мест оказания транспортных и других услуг. План также был нацелен на пустующие здания, принадлежащие различным государственным учреждениям. Например, у федерального управления социального обеспечения имеются десятки пустующих объектов в центре города, которые можно переоборудовать под жилье для малоимущих.

Один из первых примеров успеха применения этой модели ― здание Dandara, расположенное на знаменитом проспекте Ипиранга в самом центре города. В здании ранее размещался федеральный суд по трудовым спорам, а в 2009 году оно было занято общественным движением «Объединение по борьбе за права на квартиры и другое жилье» (ULCM). Комендант здания Марли Баффини является активным участником ULCM на протяжении почти двух десятилетий и проживает в этом доме с 2017 года. Марли и ее муж Режиш ранее несколько раз обращались за ипотечным кредитом, но получали отказы из-за отсутствия активов и относительно низкого дохода. 

«Словами не передать мою радость, когда я наконец получила ключ от собственной квартиры», ― говорит Марли. Ранее они с мужем жили в арендованном жилье в северо-западной части города. Чтобы отработать смену в дорогом районе Моэма, расположенном на противоположном конце города, Режишу приходилось выходить из дома в пять утра и добираться два часа в один конец.

«Сегодня Режиш доезжает до работы всего за 20 минут. У нас в шаговой доступности  три станции метро», ― говорит Марли.

Реконструкцией здания Dandara занималась архитектурная и инженерная фирма Integra из Сан-Паулу, которая тесно сотрудничает с ULCM и другими общественными движениями в рамках проектов по всему городу. По словам Адельке Россетту, партнера-основателя компании Integra, активисты играют одну из центральных ролей в принятии решений о реставрационных проектах и способствуют их успешному осуществлению.

В настоящее время компания обратилась за разрешением на осуществление еще четырех проектов в Сан-Паулу, возглавляемых общественными движениями, причем два проекта находятся в центре города.

«Политики наконец-то поняли, что центр города нуждается в жилье», ― говорит Россетту. По его словам, эта модель лучше всего подходит для зданий, принадлежащих государству, поскольку стоимость приобретения частной собственности для размещения социального жилья непомерно высока.

Ведущая роль частного сектора

Благодаря изменениям в возрожденной программе MCMV стала одним из основных факторов, способствующих расширению рынка жилья Бразилии. Во втором квартале текущего года в стране зафиксирован рекордной объем продаж нового жилья. По данным бразильской Палаты строительной промышленности, почти половина из более чем 93 000 проданных жилищных единиц — это новое жилье, построенное в рамках MCMV.

По словам Рикарду Зильбермана, директора по производству домостроительной компании Magik LZ, успех в этом сегменте зависит от понимания потребностей покупателей жилья с низким уровнем дохода и умения быстро строить в условиях ограниченного бюджета. Компания разработала список требований, чтобы гарантированно добиваться успеха для своих проектов в рамках MCMV.

«Доступ к общественному транспорту имеет определяющее значение», ― говорит Зильберман. Жилые комплексы должны находиться не более чем в 10 минутах ходьбы от остановок общественного транспорта. Жилищным проектам также необходим доступ к близлежащим местам оказания базовых услуг, включая супермаркеты, аптеки и булочные, поскольку большинство жителей не имеют автомобилей.

Magik адаптировала свои проекты к меняющимся потребностям местной рабочей силы. Помещения для проведения праздничных мероприятий оснащены высокоскоростным интернетом и кондиционерами, чтобы их можно было также использовать в качестве рабочего пространства для растущего числа людей, работающих в удаленном режиме.

«Мы нашли формулу, которая работает», ― говорит Зильберман. Строительство большого количества квартир — это «промышленный процесс, требующий быстрого строительства высококачественных квартир, нуждающихся лишь в ограниченном техническом обслуживании». 

По мнению Зильбермана, в центре Сан-Паулу все еще много возможностей строить жилье для малоимущих благодаря наличию там земельных участков по разумным ценам вблизи остановок общественного транспорта и розничных торговых точек.

Тем не менее, несмотря на свой масштаб, MCMV представляет собой лишь одну из частей головоломки. Инес Магальяеш ― вице-президент крупнейшего ипотечного кредитора Бразилии, компании Caixa Econômica Federal, которая управляет этой программой. Она считает, что решение проблемы дефицита жилья для малоимущих требует широкого спектра мер политики. По ее словам, они должны включать в себя более тесные партнерские отношения между штатами, муниципалитетами и федеральным правительством. Магальяеш привела в пример программы штатов и местных властей, в рамках которых семьям предлагаются субсидии, чтобы помочь им собрать первоначальный взнос на покупку нового жилья.

«Зачастую для семей, желающих принять участие в программе MCMV, наибольшую трудность представляет внесение первоначального взноса, поскольку большинство из них снимают жилье, что затрудняет накопление средств, ― сказала она. ― Чтобы избежать роста дефицита жилья Бразилии необходимо вводить в строй от 1 до 1,5 миллиона новых единиц жилья в год. Решить проблему дефицита жилья непросто, но проводя правильную политику, можно изменить ситуацию к лучшему».

Мнения, выраженные в статьях и других материалах, принадлежат авторам и не обязательно отражают политику МВФ.