巴西的大都市整合了联邦和市政项目，以改造城市中心的建筑

圣保罗是南半球最大的城市，人口近1,150万，但其住房缺口达到了40万套。这比华盛顿特区或旧金山的住宅总数还多。

该市和巴西其他地区正在进行又一次尝试，以解决与地方和国家政治密切相关的一个问题。这一次，圣保罗吸取了十多年前的经验教训——当时，联邦政府推出了一项大规模的低收入住房计划，增加了800多万套住房，但民众抱怨该计划加剧了不平等和城市扩张，从而使该计划饱受诟病。

圣保罗是巴西过去六十年快速城市化的缩影。自1960年以来，该国城市居民占总人口的比例从45%猛增至87%。巴西统计机构——巴西国家地理与统计局（IBGE）的数据显示，圣保罗大都会区人口达到了2,000万，过去10年新增居民约为200万。

圣保罗是巴西最大的经济引擎。该市在历史上经历了多次混乱的增长，已成为大量移民的目的地。这些移民来自欧洲、亚洲和中东，有些也来自巴西其他地区。自20世纪头十年初以来，大批来自贫穷干旱的东北地区的移民（曾被称为“retirantes”）前往圣保罗寻求工作和更好的生活。

其中包括路易斯·伊纳西奥·卢拉·达席尔瓦（Luiz Inácio Lula da Silva），他于1952年移民圣保罗，当时年仅7岁。他在2003年至2011年担任巴西总统，去年又第三次当选总统。其现任政府致力于巩固他在2009年推出的住房政策，其名称为“我的房子，我的生活”（Minha Casa, Minha Vida，简称MCMV）。

卢拉的前任、前总统雅伊尔·博索纳罗（Jair Bolsonaro）在任期间大幅削减了该计划。但卢拉在2022年再次当选后，通过扩大补贴、降低利率和提高房产最大价值，重振了该计划。一年后，房产销量即超过100万套，至2026年底的目标已完成一半。

学习曲线

该计划实施以后，达到最低收入门槛（月收入不超过516美元）的家庭有资格通过在当地抽签获得免费住房。但在该计划实施的初期，大多数新项目都远离市中心。批评人士指出，该计划将穷人赶到了公共服务受限的地区，那里远离工作地点，他们需要长时间乘坐拥挤的公共交通工具通勤，这加剧了不平等。

根据对巴西第二大城市里约热内卢的中签者进行的研究，上述情况导致超过一半的中签者最终选择退出该计划。

此项研究的作者之一、经济学家卡洛斯·阿尔贝托·贝尔基奥（Carlos Alberto Belchior）表示：“中签者拒绝免费住房的原因是，他们认为远离工作地点和社交网络会带来不利影响。”

研究人员发现该计划未能减少贫困。在搬家后，受助者正式就业的可能性较小，具体取决于新家的位置。在缺乏就业岗位和基础设施的地区，居民每年正式就业的时间更少，更换工作的可能性更大。

重返市中心

卢拉政府于2023年重新启动了计划，其中包括推出更多激励措施，以改善获得就业和服务的机会。该计划基于圣保罗城市发展的“总体规划”，此规划于2014年获得批准，现任财政部长费尔南多·阿达（Fernando Haddad）当时任市长。

该计划旨在增加城市交通走廊沿线的人口密度，允许房屋建筑商建造更高的建筑，以换取更多规模较小、成本较低的住房。该计划将建设低收入住房的重点区域（包括萧条的市中心）的数量增加了一倍，并将很大一部分住房预算用于购买低收入住房项目的地皮。

市中心区域曾经是该市的文化中心，但自20世纪60年代末以来一直在走下坡路，当时银行业首先迁至如今仍具有标志性的保利斯塔大道，随后又迁至目前所在的法里亚利马大道。因此，市中心区约有20%的建筑物目前处于空置状态。

振兴市中心区和提供低收入住房成为今年市政选举的一项主要竞选议题。今年6月，在竞选连任获胜之初，市长里卡多·努内斯（Ricardo Nunes）宣布征用五栋建筑，通过公私合作的方式将这些建筑改造为低收入住房。

另外还有164处房产符合征收标准。努内斯得到了圣保罗州州长塔西西奥·弗雷塔斯（Tarcísio de Freitas）和博索纳罗（Bolsonaro）的支持，他表示计划与州政府密切合作，州政府有一项雄心勃勃的计划——将政府办公室从高收入地区莫伦比（Morumbi）迁至市中心。住房是该计划的重要组成部分，弗雷塔斯承诺在其任期结束前建造的26.8万套低收入住房中，有一部分位于市中心。

在10月的选举中，努内斯击败了吉列尔梅·布洛斯（Guilherme Boulos），后者因倡导低收入住房——包括通过“无家可归工人运动”（MTST）组织民众占领废弃建筑——而闻名全国。他的住房计划包括为部分企业提供补贴，这些企业在靠近交通和其他服务设施的地方开发MCMV项目，且针对各种政府机构拥有的空置建筑。例如，联邦社会保障局在市中心拥有数十处空置房产，它们可以被改造成低收入住房。

这种模式的一个早期成功案例是丹达拉大厦，该项目位于市中心著名的伊比兰伽大道。该建筑前身是联邦劳工法庭，2009年被“廉租房和住房斗争联盟”（ULCM）社会运动组织占用。该建筑的主管马丽·巴菲尼（Marli Baffini）已投身ULCM运动近二十年，自2017年以来一直居住在此处。马丽和其丈夫雷吉斯（Regis）此前曾多次申请按揭贷款，但由于缺乏抵押资产且收入相对较低，无法获得贷款。 

“当我最终拿到公寓钥匙时，我无法用言语来表达我的喜悦之情。”马丽说道。她和丈夫之前居住在该市西北部的一处出租屋里。为了到城镇另一端的富裕的莫埃马区上班，雷吉斯必须在早上5点出门，单程通勤时间达2小时。

马丽说：“如今，雷吉斯只需20分钟即可到达工作地点，而且步行距离内有三个地铁站。”

总部位于圣保罗的建筑和工程公司Integra负责改造丹达拉大厦，并与ULCM和其他社会运动组织密切合作，在城市范围内开展项目建设。Integra的创始合伙人阿德尔克·罗塞托（Adelcke Rossetto）表示，社会运动人士在翻修决策中发挥着核心作用，并为翻修的成功作出了贡献。

该公司正申请批准圣保罗的另外四个项目，这些项目由社会运动组织主导，其中两个位于市中心。

罗塞托说：“政策制定者最终明白市中心需要住房。”他表示，这种模式最适合政府拥有的建筑，因为购买私人财产来建造低收入住房的成本过高。

私营部门占据主导地位

在对重启后的MCMV进行调整后，该计划已成为巴西住房市场扩张的主要推动力之一。今年第二季度，全国新房销售量创下了历史新高。据巴西建筑业商会称，已售的超过93,000套住房中几乎有一半是新建的MCMV住房。

房屋建筑公司Magik LZ的运营总监里卡多·兹尔伯曼（Ricardo Zylberman）表示，这一领域的成功有赖于了解低收入购房者的需求，以及能够在预算紧张的情况下快速建房。该公司制定了一系列要求来保证其MCMV项目取得成功。

兹尔伯曼表示：“公共交通至关重要。”开发项目距离公共交通的步行距离不能超过10分钟。由于大多数居民没有汽车，项目还需要确保居民能够获得附近的基本服务，包括超市、药店和面包店。

Magik公司对项目进行调整，使其适应当地劳动力不断变化的需求。聚会室配备了高速互联网和空调，可以作为日益增多的远程办公人士的共享办公空间。

兹尔伯曼表示：“我们找到了一种行之有效的方法。”建造大量住房是“一个工业化过程，需要快速建造出高质量、只需进行有限维护的公寓”。 

对于兹尔伯曼来说，圣保罗市中心仍然为低收入住房提供了多种机会，因为在公共交通设施和零售店附近有价格合理的土地。

然而，尽管MCMV规模庞大，但仍只提供了一种解决方案。伊内斯·马加良斯（Inês Magalhães）是巴西最大的抵押贷款机构——联邦储蓄银行（Caixa Econômica Federal）的副总裁，负责管理此项计划。她认为，要解决低收入住房的短缺问题，应该采取一系列广泛的政策措施。她表示，这些措施应该包括在州、市政当局和联邦政府之间开展更多合作，她还提到了州和地方的计划，这些计划为家庭提供补贴，帮助他们支付新住房的首付。

“筹集首付往往是家庭参与MCMV面临的最大挑战，因为大多数家庭都要支付房租，这使得他们更难存钱。”她说，“巴西每年需要建造100万至150万套新房，才能缓解住房短缺扩大的问题。住房短缺问题并不容易解决，但只要采取正确的政策，就有可能实现改变。”

文章和其他材料中所表达的观点均为作者个人观点，不一定反映IMF的政策。