Vista de Hong Kong desde Victoria Peak. Los precios de las viviendas en los distintos países y ciudades se mueven cada vez más al unísono (fotografía: Fraser Hall/Robert Harding/Newscom).[/caption]
Por Claudio Raddatz Kiefer y Jane Dokko
(Versiones en English, Português)
Si los precios inmobiliarios suben en Tokio, ¿estarán subiendo también en Londres?
Cada vez más a menudo, la respuesta es sí.
En las últimas décadas se observa que los precios inmobiliarios en el mundo tienden a moverse cada vez más en el mismo sentido y al mismo tiempo. ¿A qué se debe este fenómeno y cuáles son las implicaciones para la economía mundial? Estas son preguntas que los economistas del FMI abordan en el capítulo 3 de la última edición del Informe sobre la estabilidad financiera mundial (informe GFSR, por sus siglas en inglés).
Nuestro estudio de 44 ciudades y 40 economías avanzadas y de mercados emergentes indica que la creciente integración de los mercados financieros es un factor muy importante. Por este motivo, los mercados inmobiliarios en un país son más sensibles a las fluctuaciones que se producen en otro. Las autoridades deben prestar atención, pues una sincronización más marcada de los movimientos de los precios inmobiliarios puede indicar una mayor probabilidad de desaceleración económica. Es más probable que un shock económico en una parte del mundo afecte a los mercados inmobiliarios en otras regiones.
Analicemos a qué se debe esta mayor sincronización de los precios inmobiliarios en un contexto de integración financiera mundial.
- Tasas de interés: Los principales bancos centrales del mundo mantuvieron las tasas de interés en niveles inusualmente bajos por un buen tiempo en aras de estimular el crecimiento. Esto ha redundado en una disminución a escala mundial de los costos de endeudamiento —incluidas hipotecas a tasas bajas— que ha contribuido al alza de los precios.
- Los inversionistas institucionales, las empresas de capital de riesgo (private equity) y los fondos de inversión inmobiliaria han estado buscando cada vez más activamente rendimientos más altos en ciudades importantes como Ámsterdam, Sidney y Vancouver.
- Las personas adineradas también han adquirido inmuebles en los principales centros financieros, a modo de activos seguros de inversión (o quizá como viviendas). Una consecuencia es que, como estas personas prefieren inmuebles lujosos, sus inversiones impulsan al alza los precios en barrios caros de ciudades como Nueva York y Londres al mismo tiempo.
- Crecimiento económico: Además de los factores financieros, los movimientos coordinados de la economía real contribuyen al fenómeno. En 2017, el crecimiento repuntó en 120 economías, equivalentes a tres cuartas partes del PIB mundial. Se trató del crecimiento sincronizado más generalizado desde 2010. El crecimiento económico es un importante catalizador de la demanda de viviendas y, por ende, de los precios.
Todo esto hace pensar que el comportamiento de los precios inmobiliarios está empezando a asemejarse cada vez más al de los precios de los activos financieros, como acciones y bonos, que están influenciados por los inversionistas en otras partes del mundo. En los países más abiertos a los flujos de capital internacionales, los precios tanto de las viviendas como de las acciones tienden a moverse de manera más sincronizada con los mercados mundiales.
Respuestas en materia de políticas
Pero hay una diferencia significativa. Las viviendas constituyen el mayor activo para la mayoría de las familias (así también como su mayor pasivo: la hipoteca). Y como los bancos invierten cuantiosamente en préstamos inmobiliarios, eso quiere decir que son más vulnerables a las fluctuaciones de precios de los inmuebles. Así pues, las autoridades deben vigilar de cerca los movimientos sincrónicos en los precios de las viviendas, en especial cuando la actividad o las valuaciones en el mercado inmobiliario se consideran excesivas. Afortunadamente, según nuestro análisis las medidas para enfriar los mercados inmobiliarios sobrevalorados siguen siendo eficaces, y pueden además ayudar a controlar la sincronicidad de los precios de las viviendas. Estas medidas incluyen, entre otras, aumentar los impuestos inmobiliarios y los impuestos de timbres y limitar el tamaño de los préstamos hipotecarios en relación con el valor del inmueble.
En términos más generales, las políticas que incrementan la resistencia ante los shocks financieros mundiales pueden ser útiles. Entre ellas cabe mencionar la adopción de tipos de cambio flexibles, que dan a las autoridades más control sobre los costos de endeudamiento interno, y medidas para proteger a los consumidores del endeudamiento excesivo durante colapsos de los mercados inmobiliarios.
